Росреестр периодически напоминает, что перед покупкой недвижимости обязательно нужно проверить выписку из ЕГРН.
Бесспорно, сведения из госреестра позволяют достоверно убедиться в том, что продавец является собственником объекта, что жилье не находится под ограничениями и т. д.
Но все же не стоит полагаться только на данные ЕГРН, если хочется избежать неприятных сюрпризов от приобретенной квартиры. А какими они могут быть и как их предотвратить — расскажу далее.
1. Неучтенный жилец
В выписке из ЕГРН нельзя увидеть, кто имеет право пользования данным жилым помещением. А это могут быть не только жильцы, которые числятся на регистрационном учете на момент сделки, но и те, кого когда-то незаконно выписали из квартиры.
В первом случае будущий покупатель может узнать перечень лиц, которые живут в квартире, запросив у продавца выписку из лицевого счета (или другой аналогичный документ из управляющей компании).
А вот со вторым случаем все намного сложнее. Сейчас собственнику не предоставляют сведения о жильцах, которые были зарегистрированы в его квартире до того, как она перешла в его владение (ссылаются на Закон «О персональных данных» и требуют согласие самих жильцов для этого).
Если же такой жилец объявится после покупки квартиры, есть вероятность, что он оспорит в суде приватизацию квартиры (если она была проведена без его участия) и отменит все последующие сделки с ней.
Либо добьется вселения в квартиру, и тогда новому собственнику придется делить с ним жилье.
Полностью исключить такой риск нельзя. Но можно его минимизировать, если перед покупкой квартиры:
— во-первых, запросить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект (ее выдают любому заинтересованному лицу) и выяснить, кто был предыдущим владельцем недвижимости,
— во-вторых, проверить наличие судебных решений с их участием на сайте районного суда по месту нахождения квартиры или на интернет-портале ГАС «Правосудие».
Если обнаружится какой-то спор о выселении в пределах 10-ти последних лет (это максимальный срок давности по ничтожным сделкам), это сигнал, что квартира может быть проблемной.
2. Обделенный супруг
Даже если в выписке из ЕГРН указан всего один собственник, на деле это может оказаться вовсе не так.
Ведь по правилам Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное супругами в браке на общие средства, является их совместной собственностью.
Поэтому если один супруг продает совместную недвижимость, оформленную на его имя, от второго должно быть нотариально заверенное согласие на продажу. Иначе второй супруг может добиться отмены сделки через суд.
Достоверно выяснить, состоял ли продавец в браке на момент приобретения квартиры, можно лишь по соответствующей справке из ЗАГСа (даже паспорт в этом плане не информативен на все 100%).
Если такую справку получить проблематично, нужно включить в договор заверения продавца, что квартира является его личной собственностью, а не совместной.
А в случае, если все же поступят претензии от супруга продавца по поводу сделки, можно сослаться на недавнее постановление Конституционного суда РФ (от 13 июля 2021 г. № 35-П):
— супругу отказали в истребовании квартиры от покупателя, поскольку в свое время он не заявил о внесении в ЕГРН записи о своей доле в недвижимости.
Поэтому покупатель и не мог знать, что квартира находилась в совместной собственности.
3. Иск от третьего лица
В выписке из ЕГРН может отсутствовать запись о том, что на недвижимость наложен арест, но, тем не менее, иск от третьего лица к покупателю вполне возможен.
В частности, если собственник продаст квартиру в то время, как в суде разбирается спор по поводу ее принадлежности.
При этом запись в ЕГРН об аресте не внесут, если ни одна из сторон не заявит об этом ходатайство. А после решения суда покупателя может ожидать сюрприз.
Поэтому перед сделкой нужно проверить на сайте районного суда (по месту нахождения недвижимости), нет ли там на рассмотрении дела с участием продавца по поводу истребования квартиры.
Все вышесказанное вовсе не означает, что безопасно покупать квартиру лишь в новостройке, это не так: на первичном рынке жилья рисков тоже немало. Но об этом мы поговорим в одном из следующих выпусков.
